• 공공기여와 용도지역 변경을 전제
• 역세권을 복합개발하여 대중교통 및 시민활동 중심으로 활성화하면서 공공임대시설(주택, 상가 등) 및 생활서비스시설 등 지역필요시설을 건립하기 위한 사업

• 청년층 주거안정을 위한 임대주택 공급

• 국민임대주택, 행복주택 및 장기전세주택(이하 공공주택) 건립

• 역세권 활성화 추진계획(‘19.6.20. 부시장방침)
• 서울시 역세권 활성화사업 운영기준
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
• 도시 및 주거환경정비법

• 서울특별시 청년안심주택 공급 지원에 관한 조례
• 서울특별시 청년안심주택 건립 및 운영기준
• 민간임대주택에 관한 특별법

• 서울특별시 역세권 장기전세주택 건립 및 운영기준
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
• 도시 및 주거환경정비법

• 지구중심 및 비중심지 범역 내: 250m 박스형
• 도심 및 광역·지역중심 범역 내 역 또는 환승역: 350m 박스형
  
  ※ 승강장 경계는 행정안전부에세 제공하는 주소기반산업지원서비스의 주소정보·재공-제공하는 주소 기타자료-기타자료활용-'지하철역사' 침거
• 승강장은 지하철, 국철 및 경전철 등의 역(사업계획 또는 실시계획 승인 받아 개통 예정된 역 포함)의 승강장을 말함
• 사업이 가능한 가로구역은 역세권 내를 원칙으로 하며, 승강장 경계로부터 상기 거리 내 지역이 가로구역의 1/2이상이 걸치는 경우에도 사업이 가능함. 다만, 가로구역의 1/2미만(일부)이 걸치는 경우에는 간선도로에 접한 경우나 구역 정형화 등 필요성이 인정되는 경우에 한하여 위원회에서 인정 시 사업대상지로 볼 수 있음
  

  사업 대상지 예시

  역세권 범위가 가로구역의 1/2 이상이 걸치는 경우		역세권 범위가 가로구역의 1/2 미만(일부)이 걸치는 경우
  가로구역 전체 사업 가능	가로구역 일부 사업 가능	위원회에서 인정 시 사업 가능

• 승강장 경계 250m
  
• 다음 어느 하나 해당 시 심의를 거쳐 350m 이내 지정 가능
  • 승강장 위치가 도로 선형과 일치하지 않는 역의 경우(강북구 해당 X)
  • 주변지역 여건을 고려하여 사업추진이 필요하다고 인정되는 경우
  • 개통 예정된 역(지하철, 국철 및 경전철 등) 중 재정사업은 사업계획이 승인된 경우, 민자사업은 사업시행자가 지정된 경우
• 역세권 외부에 위치한 간선도로변(폭20m 이상 주간선도로, 보조간선도로)의 경계로부터 직각으로 50m 이내
  

  역세권 또는 간선도로변(대중교통중심지역)에 포함되지 않아도 대상지로 인정받을 수 있으며, 이때 추가 공공기여 필요함(조례 제6조 제3항)

• 1차 역세권: 승강장 경계로부터 350m 이내(상시)
• 2차 역세권: 승강장 경계로부터 350m에서 500m 이내의 범위로 함.
  

  사업대상지는 역세권 안에 전체가 포함되어야 함(1차, 2차 각각)

• 건축허가
• 주택건설사업
• 도시정비형 재개발사업(주민요청 시 SH가 공동 또는 공공 사업시행자 가능)

• 건축허가
• 주택건설사업

• 건축허가
• 주택건설사업
• 도시정비형 재개발사업

• 제2종일반(7층이하 포함), 제3종일반, 준주거지역
• 일반 및 근린상업지역

  관련 위원회 심의를 통해 최대 2단계까지 변경 가능

  역세권 활성화를 위한 기능 확보, 공공기여시설 설치의 필요성 등 3단계 상향 당위성을 사업시행자가 제시하고 위원회가 인정하는 경우 최대 3단계까지 변경가능

  

  중심지 체계 / 입자 특성	최대 용도지역변경 변경 범위(공통)	역 인접부·간선가로 연접부 해당시
  도심	일반상업지역 이내	심의를 통해 중심상업지역까지 허용
  광역중심	일반상업지역 이내	심의를 통해 중심상업지역까지 허용
  지역중심	일반상업지역 이내	-
  지구중심	근린상업지역 이내	심의를 통해 일반상업지역까지 허용
  비중심지 역세권	준주거지역 이내	심의를 통해 근린상업지역까지 허용

• 지역중심-미아사거리: 최대 일반상업지역(350m)
• 지구중심-수유, 삼양사거리: 최대 근린상업지역(250m)
• 그 외 비중심지 역세권-미아역: 최대 준주거지역(250m)

• 제2종일반, 제3종일반, 준주거지역
• 일반 및 근린상업지역
• 용도지역 변경 기준(조례 제7조제4항)
  • 현재 용도지역 기준
    • ▷ 준주거지역으로 변경: 제2, 3종일반주거지역
    • ▷ 일반 또는 근린상업지역으로 변경: 제2, 3종일반주거지역, 준주거지역
  • 인접 및 도로 기준(충족 시 대상지 용도지역 변경 가능)
    1. 1) 준주거 or 일반 또는 근린상업지역에 바로 접하고 있어야 함
    2. 2) 준주거 or 일반 또는 근린상업지역과 폭 20m 이하의 도로를 사이에 두고 접하여야 함
    3. 3) 20m 이상의 간선도로에 접하여야 함
       

<용도지역 변경 기준표>

용도지역 변경 전	변경 기준(인접 및 도로 기준)	용도지역 변경 후
제2·3종일반주거지역	준주거지역, 일반 또는 근린상업지역과 직접 접하거나 폭20m 이하의 도로를 사이에 두고 접한 경우	준주거지역
	폭 20m 이상 간선도로변
	준주거, 일반(근린)상업지역이 있는 역세권
	중심지(도심, 광역, 지역, 지구중심)역세권
	2,000㎡ 이상으로서의 관련위원회가 인정하는 경우
재3종일반주거지역, 준주거지역	일반 또는 근린상업지역과 직접 접하거나, 폭 20m 이하의 도로를 사이에 두고 접한 경우	일반 혹은 근린상업지역
제2·3종일반주거지역, 준주거지역	노선상업지역 20% 이상 (관련 위원회가 인정시 예외 적용)	일반 상업지역
제2·3종일반주거지역, 준주거지역	일반 또는 근린상업지역이 있는 역세권	일반 혹은 근린상업지역
재2종일반주거지역	일반 또는 근린상업지역과 직접 (관련 위원회 자문 통해 인정)	일반 혹은 근린상업지역
근린상업지역	중심지 역세권*의 폭 20m 이상 간선도로변	일반 상업지역

*진입도로, 도로의 판단 기준은 주택법 또는 건축법 기준 적용

• 제2종일반(7층이하 포함), 제3종일반, 준주거지역
• 준공업지역(공장비율 10% 미만인 주거기능 밀집지역)
• 용도지역 변경 검토기준
  • 1차 역세권 대상지는 준주거지역까지 변경 가능
  • 2차 역세권 대상지는 현행 용도지역 유지를 원칙으로 하되, 인접지역 현황 등을 고려하여 관련 위원회 심의를 통해 제2종일반(7층이하)를 제2종일반주거지역으로 완화 적용가능
  • 도시자연공원구역, 근린공원, 자연경관지구, 최고고도지구 및 전용주거지역 등과 접해 양호한 주거지 보호 또는 자연환경 보호가 필요한 지역의 용도지역 변경은 원칙적으로 제한, 주변과 조화로운 단지 계획 등 위원회 인정 시 완화 가능

• 서울시 역사도심 기본계획에서 정한 특성관리지구
• 도정법에 따른 정비구역 및 정비예정구역
  (다만, 도시정비형 재개발사업의 정비예정구역은 예외)
• 도시재정비촉진법에 따른 재정비촉진지구
  (다만, 존치관리구역, 정비구역 해제지역은 예외)
• 빈집소규모정비법에 따른 소규모주택정비사업 주민합의체 구성 또는 조합설립인가받은 지역
• 국계법에 따른 도시군계획시설로서 시설조정 어렵다고 시장이 인정하는 지역

• 지구단위계획: ｢도시계획조례 시행규칙｣별표 1
• 정비계획: ｢도시정비법 시행령｣별표1, ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣제4조, 제6조 및 별표1

• 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 사업대상지 내 전체 건축물 수의 1/2 이상인 경우
  (다만, 주택 외 건축물은 노후건축물 기준 만족한 것으로 봄)

• 지구단위계획: 「서울특별시 도시계획 조례 시행규칙」 별표 1 제2호 라목에 따라 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 사업대상지 내 전체 건축물 수의 1/2 이상인 지역
• 정비계획: 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 기본계획」의 정비구역 지정요건 검토기준에 따라 다음의 기준을 만족하는 지역
  • 노후도 30년 이상 경과 건축물 비율 60% 이상
  • 과소 필지 150㎡ 미만 필지 비율 40% 이상 또는 저밀 이용 2층 이하 건축물 비율 50% 이상
  • 10년 이내 신축 건축물 비율 15% 이상인 지역은 제외

사업방식 변경 시 변경된 사업방식의 동의 필요

사업대상지로 선정되어 통보받은 날로부터 도시관리계획 제안(접수)하는 날까지 소유권 변동 발생 시, 변동 전 입안권자, 결정권자에게 그 사유와 변경계획을 서면으로 통보 필요. 다만, 도시정비형 재개발사업 방식의 경우는 도정법 따름.

• 면적: 최소 1,000㎡ 이상
• 임대기간: 기본계약 2년(2년마다 재계약가능, 최장 10년)
• 공급규모: 전용면적 20~60㎡
• 임대조건: 공공임대-주변시세의 30%
  민간임대-주변시세의 85~95% 수준
• 전체 주택 연면적의 최대 30%를 SH공사가 선매입

• 면적: 3,000㎡(특별계획구역 2,400㎡) 이상 20,000㎡ 이하
  (관련 위원회 인정 시 3만㎡ 이하) 및 계획 세대 100세대 이상
• 임대기간: 기본계약 2년(2년마다 재계약 가능, 최장 20년)
• 공급규모: 전용면적 85㎡이하
• 임대조건: 보증금(주변 전세 시세의 80% 이하 수준)
• 사전검토 동의율
  • 지구단위계획: 지구단위계획 지정 동의에 따른 토지면적(국공유지 제외)의 50% 이상 (지역주택조합은 토지 사용권원의 50% 이상)
  • 정비계획: 정비계획 입안제안 동의에 따른 토지등소유자의 50% 이상, 토지면적(국공유지 제외)의 40% 이상, 20m 이상 도로변에 접하는 대지의 토지등소유자의 2/3 이상

• <용적률 기준>

  
  800% 이하
  (서울도심 600% 이하)

  용적률 기준

  용도지역		기준(허용)용적률	상한용적률
  변경 전	변경 후
  제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	제3종일반주거지역	200% 이하	250% 이하
  제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	준주거지역	200% 이하	400% 이하
  제3종일반주거지역		250% 이하
  제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	근린상업지역	200% 이하	600% 이하 (서울도심 500% 이하)
  제3종일반주거지역		250% 이하
  준주거지역		400% 이하
  제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	일반상업지역	200% 이하
  제3종일반주거지역		250% 이하
  준주거지역		400% 이하
  근린상업지역		600% 이하
  제3종일반주거지역	중심상업지역	250% 이하	1,000% 이하 (서울도심 800% 이하)
  준주거지역		400% 이하
  근린상업지역		600% 이하
  일반상업지역		800% 이하

• 용적률 완화 항목(상한용적률에 가산 가능)
  • 「도시·건축 디자인 혁신 추진계획」창의·혁신 디자인 건축물 유도를 위한 특별건축구역 지정
  • 「도시계획조례」관광숙박시설 건축(1.2배 이하)
  • 「녹색건축물 조성 지원법」, 「건축법」ZEB 인증

• <공공기여율> - 증가용적률의 50%를 부지면적으로 환산

  

  공공기여율

  용도지역		공공기여율 (증가용적률의 50%를 환산 예시)
  변경 전	변경 후
  제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	제3종일반주거지역	10% 이상
  제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	준주거지역	25% 이상
  제3종일반주거지역		19% 이상
  제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	근린상업지역	33% 이상
  제3종일반주거지역		29% 이상
  준주거지역		17% 이상
  제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	일반상업지역	38% 이상
  제3종일반주거지역		34% 이상
  준주거지역		25% 이상
  근린상업지역		13% 이상
  제3종일반주거지역	중심상업지역	38% 이상
  준주거지역		30% 이상
  근린상업지역		20% 이상
  일반상업지역		10% 이상

<용절률, 공공기여율 및 용도별 비율표>

• -용도지역 변경 시
  

  현재 용도지역		제2종일반 주거지역	제3종일반 주거지역	제2종일반 주거지역	제3종일반 주거지역	준주거지역	제2종일반 주거지역	제3종일반 주거지역	준주거지역	근린상업지역
  변경 용도지역		준주거지역		근린상업지역			일반상업지역
  기본용적률		400%		540%			680%			700%
  공공기여율		15%	10%	25%	20%	10%	30%	25%	20%	10%
  상한용적률		500%		900%			1,300%
  용도별 비율	주거	85% 이상		80% 이상
  	비주거	5% 이상 (가로변 비주거 설치 의무)		10% 이상 (가로변 비주거 설치 의무)

  ※ 단, 역세권 외 간선도로 이면부 사업대상의 경우 준주거지역까지 용도지역 변경 가능하며 상한용적률은 400%로 한다.

• - 용도지역 미변경 시
  

  용도지역		준주거지역	준공업지역	근린상업지역			일반상업지역
  기본용적률 [ ()는 역세권의 이면부 및 서울도심 내		500% (400%)	400%	600%	700%	800% (600%)	900%	1000%
  상한용적률(역세권외 이면부)	임대기간 10년 이상	575 (400%)	400%	900			1,300
  	임대기간 20년 이상	600 (500%)
  기본 공공기여율 [()는 역세권의 이면부 및 서울도심 내]		6% (4%)	10~15%	8%	10%	12%	10% (8%)	12%	14%
  용도별 비율	주거	85% 이상		80% 이상
  	비주거	5% 이상 (가로변 비주거 설치 의무)		10% 이상 (가로변 비주거 설치 의무)

<용적률 기준>

• - 지구단위계획
  
  

  지구단위계획 표 (단위: % 이하)

  구분	1차 역세권					2차 역세권		역세권
  현재 용도지역	제2종 일반주거지역 (7층이하 포함)	제3종 일반주거지역	제2종 일반주거지역 (7층이하 포함)	제3종 일반주거지역	준주거지역	제3종 일반주거지역	준주거지역	준공업지역
  변경 후 용도지역	제3종 일반주거지역		준주거지역			제3종 일반주거지역	준주거지역	준공업지역
  기준용적률	200	250	200	250	400	250	400	250
  상한용적률	300		500(비중심지)~700(중심지)			300	500	300

  지구단위 계획 용적률 체계 개념도

  상한용적률 인센티브	장기전세주택 공급	완화된 용적률 [상한용적률 - 기준용적률] × 1/2 이상 장기전세주택 공급
  	서울형 주거환경 정책	① 지속가능형 공동주택 ② 친환경 건축물 ③ 역사문화 보전
  	공공시설등 설치 제공	공공주택 이외의 공공시설등 ※ 가중치 적용 [산정에시 가.] 참고
  기준용적률		운영기준 3-1-1. 용적률 체계상 기준용적률(조례 용적률)

• - 정비계획
  
  

  정비계획 표 (단위: % 이하)

  구분	1차 역세권					2차 역세권		역세권
  현재 용도지역	제2종 일반주거지역 (7층이하 포함)	제3종 일반주거지역	제2종 일반주거지역 (7층이하 포함)	제3종 일반주거지역	준주거지역	제3종 일반주거지역	준주거지역	준공업지역
  변경 후 용도지역	제3종 일반주거지역		준주거지역			제3종 일반주거지역	준주거지역	준공업지역
  기준용적률	190	210	190	210	300	210	300	210
  상한(정비계획)용적률	250	250	250	250	400	250	400	250
  법적상한용적률	300		500(비중심지)~700(중심지)			300	500	300

  정비계획 용적률 체계 개념도

  법적상한용적률 인센티브	장기전세주택 공급	완화된 용적률 [법적상한용적률 - 상한용적률] × 1/2 이상
  	서울형 주거환경 정책	① 지속가능형 공동주택 ② 친환경 건축물 ③ 역사문화 보전
  상한용적률 인센티브	공공시설등 설치 제공	기준용적률 ×(1+1.3× 가중치 X 토지 +0.7~1 × 건축물 + 0.7× 현금)
  기준용적률		운영기준 3-1-1. 용적률 체계상 기준용적률(서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획상 기준용적률)

<공공기여율 기준>- 증가용적률의 50%를 부지면적으로 환산

• 역세권 유형 및 사업대상지 입지특성에 따라 지역필요시설 확충을 위한 공공기여 유형 구분 적용
• 공공주택, 공공임대상가, 공공임대오피스, 지역필요시설로 제공

• 공공주택 우선
• 일부 공공시설 가능

• 장기전세주택 우선
• 필요하다고 판단되는 공공시설 별도 확보 가능

• 기부채납

• 기부채납

• 기부채납

• 공공주택 : 표준건축비 매입
• 그 외 시설 : 기부채납 (기부채납만 공공기여율로 산정)

• 공공주택 : 표준건축비 매입
• 일부 공공시설 : 기부채납

• 공공주택 : 표준건축비 매입
• 일부 공공시설 : 기부채납